自2021年“城市更新行动”首次纳入“十四五”规划以来，历经五年扎实推动，我国城市宜居水平和群众生活品质显著提升，城市发展正迈向更高质量、更可持续的新阶段。

　　在这一时代进程中，中建二局坚定践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，升级新兴业务“7+3”布局，将城市更新业务置于重要位置，依托“咨投建运”一体化全产业链优势，深度参与城市更新行动，当选北京城市更新联盟成员单位，10个项目获评北京城市更新“最佳实践”和“优秀案例”，在全国20余个省市，累计实施城市更新改造项目超200个，逐步探索形成一批城市更新的“二局经验”。

　　为系统呈现“十四五”以来局在城市更新各细分领域的典型项目与创新实践，局融媒体中心开设“城市更新二局实践”专栏，引导全局上下互学互鉴、形成协同合力，为推动城市高质量发展作出新的更大贡献。本期分享一公司天空之境项目在老旧厂房上“长出”了摩天工厂的创新实践。

　　精准把脉——老旧厂房如何重新焕发生机？

　　2020 年，“实施城市更新行动” 首次被纳入我国五年规划，标志着城市更新正式升级为国家战略。此后，《北京市城市更新行动计划》等配套政策相继出台，明确要求低效产业园区推进 “腾笼换鸟”，加快老旧厂房更新改造；支持利用腾退空间搭建产业协同创新平台，助力传统产业转型升级，培育新产业、新业态，集聚创新资源。

　　2015年，原意大利冶金设备制造商达涅利搬离后，2.1万平方米占地面积、1.45万平方米建筑面积的厂房长期处于空置状态。2019 年，其被纳入北京市第一批城市更新改造计划。如何唤醒 “沉睡” 的土地资源，扩大产业产能，实现以产业升级为核心的城市有机更新，成为摆在建设者面前的首要课题。

　　系统施治——“摩天工厂”和“产业社区”的双重塑造

　　城市更新绝非单纯的容积率调整、开发量博弈，其核心在于推动城市空间结构优化与品质提升。在城市疏解与减量发展的背景下，天空之境产业园项目从土地扩容、产业上楼、工业遗存传承、社区活力激发等维度入手，探索老旧厂房更新改造新模式——将原本分散于多个区域的功能集中整合，打造集生产、研发、厂房于一体的集约型资产，实现空间利用向“垂直方向”拓展，同时突破多项制度与规范限制。

　　“工业上楼”，让厂房向高空延伸

　　天空之境产业园项目的设计引入了“精致”的集聚，带来丰厚的“亩产”这个建设理念，项目在改造过程中，并没有沿用传统的厂房改建翻新模式，而是延用珠三角大湾区“工业上楼”成功落地的更新模式，把工业厂房“搬”上楼，即通过规划指标的精准投放，以拆除重建方式建设摩天工厂，推动产业生产上楼，打造北京经开区核心区产业空间新地标。

　　为满足企业 “研发 + 生产” 一体化入驻需求，项目从层高、跨度、承重等多方面研究和考量，打造楼板承重首层1吨/平方米、标准层承重800公斤/平方米的高标准建设厂房空间，充分适配工厂大型器械上楼及生产作业需求。针对垂直交通难题，园区配备4台高速客梯，6台3吨荷载大型货梯及11米×8米的高规格设备吊装平台、大型卸货平台，确保每个企业单元享有独立的人流、货流动线，实现整栋楼的高效运转。

　　项目通过改建扩容，建筑面积从1.45万平方米增加到9.3万平方米，工业项目容积率实现了3.5的突破，存量空间的利用效率提高了近5倍，真正实现了老旧厂房的“脱胎换骨”。

　　“工”改“工”优化空间适配性

　　作为拆除重建类项目，天空之境产业园始终坚守 “工”改“工” 定位，确保存量产业用地实现高起点、高标准循环利用。项目创新采用装配式混凝土建筑工艺施工，成为北京市首个“装配式”摩天工厂；设计过程中以企业生产需求为核心，综合考量复杂工艺流程，同步打造舒适办公空间。

　　针对生物医药产业的特殊需求，项目在空间规划上精准发力，标准层层高达6米，每层预设设备平台与废水废气处理系统，配套建设集中式危废暂存库、医废垃圾房等专业设施，完全满足生物医药企业特殊工艺要求，为各类生产场景提供可能，实现产品设计与产线工艺的高度匹配。

　　为适配不同发展阶段、不同规模企业的个性化空间需求，项目采用模块化设计：单层面积约8000平方米，最小分割单元约2400平方米，企业可根据实际需求灵活切分、错动空间，实现办公区与生产区的科学分离，让设备摆放、产线组织更具灵活性，确保研发、办公、生产高效协同、互不干扰。

　　产业综合体，激活社区服务功能

　　北京亦庄在开启城市更新工作之前，核心区各街区用地均以生产厂区为主，生活配套与商业设施极度匮乏。天空之境产业园以“城市产业综合体”为定位，在建筑首层及地下一层融入数千平方米的生活配套、共享服务与社区配套功能，既满足园区内科研生产人员的日常需求，又推动空间向开放化、社区化转型。

　　项目拆除传统园区围墙，构建开放型空间格局，将内部生活配套服务向周边邻里社区开放，辐射周边区域，切实履行产业社区化的城市职能，为周边年轻人提供极大便利。这种共享模式不仅促进商业业态与产业空间的深度融合，更拓展了产业空间的使用场景，激发多元价值。

　　焕新成效——从老旧厂房到标杆园区

　　2023 年初，历经 18 个月建设的天空之境产业园正式投入使用，成功打造北京市首个“工业上楼”现代化特色工厂，成为北京经开区城市有机更新与生物医药产业升级的首批“标杆示范园区”。

　　目前，园区已入驻 20 余家高精尖医药健康企业，助力高科技产业人群实现“楼上生产、楼下生活”的美好愿景。凭借突出的创新实践与示范价值，项目先后斩获第二届北京市城市更新论坛“城市更新最佳实践项目”、中国城市更新创新发展（北京）峰会“中国城市更新产业升级十大优秀案例”等荣誉，并被收录为城市更新 “北京样本” 典型案例。

　　亲历者心声——让我们听听TA们怎么说？

　　“我们是第一家入驻天空之境的企业，2023年把所有生产线都搬进了楼里。以前实验室和办公区两地分离，现在全都在一起，方便多了，也能更专心搞科研。”

　　——某入驻企业负责人

　　“设备上楼、原材料的输入、产品的运输，我们对相关的配套设施要求很高，天空之境产业园就很好的解决了这个问题，除了货梯、吊装楼、坡道还有转卸货平台和仓储物流，货车也有单独的出入口，能直接到装卸货平台，运输很方便高效。”

　　——天空之境产业园物业经理

　　“附近吃饭的地方太少，外卖又不健康，我就常来食堂，东西挺丰富的，吃完还能休息。忙起来还可以手机下单，机器人送餐上门，真是太方便了。”

　　——企业员工安先生

　　“我和同事中午经常来这里，先去买杯饮料，然后去图书室看会儿书，有时候还能赶上园区办的小活动。”

　　——周围某企业员工

　　第三方视角——让我们看看媒体怎么评？

　　北京日报：天空之境产业广场项目被纳入第一批城市更新项目，让老地块焕发新生机。作为区域城市更新的标杆项目，项目以拆除重建的方式进行施工，将1.45万平方米的建筑物拆建为9万平方米、专注于打造服务医疗器械产业方向的摩天工厂。

　　北京卫视：天空之境·产业广场项目已经成为了北京经开区有效盘活存量低效用地、促进工业用地节约集约利用的典型示范。项目通过“向天空要空间”，将建筑面积由原来的1.45万平方米扩展到9.3万平方米，将存量空间的利用效率提升了近五倍。

　　亦庄时报：“‘产业是核，空间是壳’，对于该项目的改造，我们创新开展了‘工业上楼’的产业发展模式探索。”城市更新公司相关负责人解释，即通过规划指标的精准投放，以拆除重建方式建设摩天工厂，推动产业生产上楼，打造北京经开区核心区产业空间新地标。(卫嘉昕)