一场原拆原建的蝶变：“蜗居旧里”逆袭“品质新居”
2025-12-01自2021年“城市更新行动”首次纳入“十四五”规划以来，历经五年扎实推动，我国城市宜居水平和群众生活品质显著提升，城市发展正迈向更高质量、更可持续的新阶段。 在这一时代进程中，中建二局坚定践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，升级新兴业务“7+3”布局，将城市更新业务置于重要位置，依托“咨投建运”一体化全产业链优势，深度参与城市更新行动，当选北京城市更新联盟成员单位，10个项目获评北京城市更新“最佳实践”和“优秀案例”，在全国20余个省市，累计实施城市更新改造项目超200个，逐步探索形成一批城市更新的“二局经验”。 为系统呈现“十四五”以来局在城市更新各细分领域的典型项目与创新实践，局融媒体中心开设“城市更新二局实践”专栏，引导全局上下互学互鉴、形成协同合力，为推动城市高质量发展作出新的更大贡献。本期分享华东公司上海静安区谈家桥城市更新项目以原拆原建模式将“蜗居旧里”逆袭为“品质新居”的创新实践。 01.直面旧改难题 风霜洗礼，蜗居旧里亟待走向新生 静安区谈家桥121弄和155、157弄住宅小区，始建于20世纪50年代，1.14万平方米的土地上，密密匝匝挤着17幢非成套住宅，棚户相接、窄弄交错，年久失修导致的结构破损、屋顶漏雨、雨水倒灌等问题十分严重，牵绊住610户居民迈向新生活的脚步。 承载着居民的热切期盼，2020年谈家桥更新改造计划启动，在上海这个特大城市的中心城区，如何提升土地的利用效率，最大限度挖掘社区存量空间价值，把老房子改到居民“心坎上”，成为项目建设者需要完成的“核心课题”。 02.破局改造痛点 破旧立新，系统施治重塑完整社区 项目团队在综合评估老旧建筑质量安全水平和承载力后，选择采用原拆原建模式，重构社区肌理，通过住宅的垂直“生长”和空间的整合优化，重塑品质宜居、功能齐全、环境宜人的现代化完整社区，用心用情回应居民对住有优居的美好向往。 向蓝天要空间，破解“蜗居”困境 对老旧小区居民来说，要从“生存”走向“生活”，住房空间扩容提质是前提。谈家桥项目通过增加建筑高度来提高容积率，新建1幢3层和3幢21—29层住宅，将社区总建筑面积扩大至5.39万平方米，近乎为改造前的5倍，为整体升级奠定了坚实的空间基础。 为了保障居民回迁后住房面积“只增不减、合理增加”，项目根据复杂的原始房型，反复调整房间进深和面宽，形成5类基础房型，涵盖31种面积的住房。其中，最小的房间建筑面积提升至34平方米，彻底告别从前15平方米空间内三代同堂、上下铺拥挤、家具紧贴墙角的局促情况。 随着居住空间的扩大，阳光不仅能透过玻璃窗照亮“新生活”，房屋的功能分区也更贴近日常生活需求。项目摒弃了“厨卫共用”的原始布局，把厨房和卫生间搬进套内，让曾经上厕所“拎马桶”、去厨房“抢灶头”的居民们生活地更舒适。 于社区焕活力，激发治理效能 城市更新不仅是物理空间的改造，更是社区治理能力的现代化重构。项目通过构建“安全承载层、功能支持层、环境滋养层”三位一体的生态系统，打造韧性、宜居、美丽的友好社区。 夯实安全承载层：全面更新水、电、气网，从源头提升生活管网的韧性；增设4065平方米“平急两用”人防建筑，深度嵌入社区应急管理体系；规划地下机动车停车位171辆，人车分流，有力保障居民安全出行；针对占比超过80%的老龄住户，配备电梯、楼梯间无障碍扶手，搭配智能感应照明灯，一系列适老化改造编织出覆盖老者日常动线的安全网络。 完善功能支持层：以“全龄友好、功能复合”为导向，推动社区服务集成，布局居委会、文体设施、商业、日间照料中心等公共服务设施，让便民服务“一站式”达成，让文体、购物、教育优质资源在“家门口”汇聚，以“15分钟社区生活圈”圈起人居幸福的美好图景。 优化环境滋养层：将社区绿化率由15%提升至35%，打造乔木、灌木、草坪层次分明的生态景观，既消纳雨水，又净化空气、放松身心，为繁忙的都市生活注入“呼吸感”、预留“疗愈地”。 在邻里得共鸣，凝聚改造合力 城市更新项目不仅是“民生工程”，更是“民心工程”，“尊重居民意愿、化解矛盾隔阂、共商共建共享”是项目顺利推进的一大秘诀。 在静安区委、区政府的坚强领导下，项目团队与区房管局、街道、业主等多方力量携手并进，一次次上门拜访，倾听居民诉求，一次次召开座谈会，化解矛盾隔阂，居民建议采纳率达到85%，切实做到问需于民、问计于民。同时，定期举办“工地开放日”，邀请居民代表走进项目现场，感受新家变化，让大家吃下“定心丸”。 面对周边群众特别关注的文明施工问题，项目构建“三位一体”环境管控体系，采用低噪声液压破碎锤将施工噪音控制在国家标准内，部署PM2.5在线监测终端与雾炮联动系统，实时压控扬尘浓度，同时建立垃圾“分类收集—封闭运输—资源化再生”闭环管理机制，以务实举动践行“人心”标准。 03.口碑印证 逆龄生长，品质新居喜迎居民回搬 从2020年底成套改造方案公示，到所有居民签约搬离，再到旧住房拆除平整、新住房拔节生长，2025年9月15日，谈家桥社区迎来首批392户居民回搬，大家满怀希望，开启崭新的社区生活。 回搬仪式上，静安区政府公布的居民满意度调查结果显示：参与调查的392户居民中，98%对改造效果表示满意。谈家桥项目向“新”而行，也向“心”而行的每一步都走到了居民“心坎上”，成为践行“人民城市”理念、探索特大城市更新路径的鲜活样本。 04.亲历者视角 充满希望的新生活 “以前住得挤、不方便，总觉得心里空落落的，现在房子敞亮了、生活便利了，终于有了踏实的归属感。” ——社区居民郭阿姨 “以前住一楼又潮又暗，晒个被子要跟着太阳跑。现在不仅有独用的阳台，厨房卫生间也都是自己的，亮堂又安心！” ——社区居民韩阿姨 “在了解到会有这么多改变之后，我们别提有多兴奋了，生活环境焕然一新，我们生活在这里也更有幸福感。” ——社区居民韩奶奶 “政府为我们老百姓考虑，旧房变新房，又是高楼大厦，15分钟生活圈，出行方便。” ——社区居民徐先生 “这么亮的天望出去，真的是“三件套”也能看得清清楚楚，心里真的是太美了，虽然时间等了很久，但我觉得很值，真的很值，我想用这个方式方法改造我们的房子，对我们养老来说再好不过了，心里话，感谢政府，感谢有这么好的政策。” ——社区居民陈阿姨 “能够与谈家桥成套改造项目居民代表共同见证这一承载着民生温度的重要时刻，感觉非常激动，我们几年来的建设付出也终于迎来了‘开花结果’的时刻。” ——中建二局谈家桥成套改造项目党支部书记 05.第三方视角 人民城市更新的鲜活样本 新华每日电讯 谈家桥小区的老邻居们走在新家小区内。9月15日，上海市静安区谈家桥小区迎来首批回搬居民。由中建二局承建的谈家桥城市更新项目，将成为集居住、购物、教育为一体的多元化社区。 人民日报头版 9月15日，上海市静安区谈家桥小区迎来首批回搬居民。谈家桥城市更新项目总建筑面积5.39万平方米，在老旧小区原址新建住宅小区，将成为集居住、购物、教育等功能为一体的社区。谈家桥小区的焕新升级，是践行人民城市理念的缩影。 新华社客户端 9月15日，上海市静安区谈家桥小区迎来首批回搬居民。由中建二局承建的谈家桥城市更新项目总建筑面积为5.39万平方米，在拆除原有老旧小区基础上新建多层、高层住宅小区，并有配套商业及建筑用房，崭新的谈家桥小区将成为集居住、购物、教育为一体的多元化社区。 中华人民共和国中央人民政府官网 近日，由中建二局承建的上海市静安区谈家桥城市更新项目四栋主楼及配套设施全面封顶，目前水电管路和门窗墙体安装作业正有序推进。谈家桥城市更新项目总建筑面积为5.39万平方米，在拆除原有老旧小区基础上新建多层、高层住宅小区，并有配套商业及建筑用房，建成后将成为集居住、购物、教育为一体的多元化社区。 上海电视台 经历了4年的原拆原建，静安区谈家桥地块旧改项目今天正式交付，610证居民接过通往幸福的新房钥匙，开始回搬进带电梯的新房，彻底告别过去共用厨房、没有卫浴的窘境，迎来全新的美好生活。
