工业上楼“1+2+5”服务模式：破解超大城市产业空间困局
2025-12-17自2021年“城市更新行动”首次纳入“十四五”规划以来，历经五年扎实推动，我国城市宜居水平和群众生活品质显著提升，城市发展正迈向更高质量、更可持续的新阶段。 在这一时代进程中，中建二局坚定践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，升级新兴业务“7+3”布局，将城市更新业务置于重要位置，依托“咨投建运”一体化全产业链优势，深度参与城市更新行动，当选北京城市更新联盟成员单位，10个项目获评北京城市更新“最佳实践”和“优秀案例”，在全国20余个省市，累计实施城市更新改造项目超200个，逐步探索形成一批城市更新的“二局经验”。 为系统呈现“十四五”以来局在城市更新各细分领域的典型项目与创新实践，局融媒体中心开设“城市更新二局实践”专栏，引导全局上下互学互鉴、形成协同合力，为推动城市高质量发展作出新的更大贡献。本期分享二公司深圳南山智造·红花岭产业园项目以“1+2+5”服务模式，破解超大城市，产业空间困局。 01. 直面产业空间困局 我们如何突破发展瓶颈？ 产业空间是城市产业发展的核心载体，在深圳“寸土寸金”的发展背景下，高端制造业升级需求与传统产业空间供给的矛盾日益尖锐，红花岭产业园项目从筹备到建设全程，直面超大城市产业空间发展“土地利用效率低、工业上楼技术难、产城融合功能弱、协同盘活阻力大”四大共性难题，这些问题不仅制约项目推进，更折射出行业普遍困境。 02. 冲破产业空间困局 我们如何构建“工业上楼”标准范式？ 针对上述痛点，中建二局以“空间重构、技术突破、生态协同”为核心，打造工业上楼“1+2+5”服务模式，精准破解问题，形成可推广的产业空间更新方案。 “1”个核心定位：锚定产业空间破局总方向 以“空间重构、技术突破、生态协同”为唯一核心目标，聚焦超大城市产业空间“土地低效、技术受限、产城割裂、盘活困难”四大痛点，打造可复制、可推广的产业空间更新方案，为高端制造业提供适配性强、可持续发展的空间载体。 “2”大支撑体系：筑牢模式落地全框架 两大体系相互联动，分别从“空间运营、实施保障”维度，为核心目标落地提供全方位支撑。 支撑体系1： 空间运营体系——以优化布局提升综合效能 功能定位：突破传统厂房局限，通过空间重构与运营模式创新，实现“土地高效利用+产业链协同+产城融合”。 核心动作： 1.创新空间设计，打造“多首层”折叠空间、模块化弹性厂房，适配不同规模企业需求； 2.构建“生产-生活-生态”三轴体系，完善人才公寓、15分钟生活圈等配套； 3.采用EPC全链模式与“投资建造运营”全周期服务，平衡资金效益与企业个性化需求。 支撑体系2： 实施保障体系——以技术与服务强化落地能力 功能定位：攻克技术瓶颈，兼顾人文关怀，确保项目高质量建设、高效能运营，实现“建造达标+生态友好+多方满意”。 核心动作： 1.以数字、绿色技术破解“工业上楼”技术难题，应用BIM技术、精密隔振技术、“光储充”系统等； 2.开展“建设者关怀、企业精准服务、周边民生赋能”三类服务，兼顾建设者、企业、居民三方需求。 “5”项关键举措：承接体系功能的具体落地路径 每项举措对应两大支撑体系的具体任务，形成“目标-体系-举措”的闭环落地链条。 协同机制创新 每项举措对应三大支撑体系的具体任务，形成“目标-体系-举措”的闭环落地链条。 创新要点：申报示范工程+参与标准制定+建立三方联动机制； 解决问题：政策落地碎片化、行业标准缺失、多部门协调低效； 实施成效：入选2024年南山高质量发展案例（登新华社公众号），成全国“工业上楼”观摩基地，接待代表团420余次，无锡、广州等地争相复制经验。 规划设计创新 创新要点：“多首层”折叠空间（货车直达2/5/9层，高荷载设计）+模块化厂房（C字型8000㎡、一字型3200㎡）+“三生融合”三轴体系（配套23.5万㎡人才公寓、生态绿廊）； 解决问题：传统厂房布局局限、产城割裂、空间适配性差； 实施成效：容积率从2.1升至6.6，土地利用率提升161%，产业容量提升3.5倍，二层连廊实现人车分流。 业务模式创新 创新要点：EPC一体化模式（自施39万㎡，合同额29.72亿元，物料损耗减15%，6天/层施工效率）+“投资建造运营”全周期服务（定制变电房、隔振设施等，对接西丽湖科教城）； 解决问题：大型项目投资大、周期长、资金回收难，企业个性化需求难满足； 实施成效：每平方公里土地产值提升5倍以上，获评“广东省未来城市新技术应用潜力案例”，成为EPC园区典范。 技术模式创新 创新要点：BIM技术（优化107项设计，解决157处管线碰撞，毫米级精度）+精密隔振技术（0.1微米振动控制）+绿色技术（光伏年发电150万度、雨水利用率40%、2项国际领先工法）； 解决问题：高层工业建筑振动、施工精度、环保节能技术瓶颈； 实施成效：能耗降15%，碳排放减25%，三次获深圳环卫检测第一，“零环保投诉”，获评“省级安全文明示范工地”，冲刺“鲁班奖”。 服务模式创新 创新要点：建设者关怀（工人夜校、技能提升站，创效120万元，“全国模范职工小家”）+企业服务（专员制度，配通风系统、留吊装口）+民生赋能（就业增15%，变“工业锈带”为“生态秀场”）； 解决问题：“重生产、轻人文”，建设者权益、企业需求、民生改善难兼顾； 实施成效：建设者技能提升覆盖率100%，企业满意度95%，居民生态满意度超88%，实现“产业与民生”双赢。 03. 焕新成效 如何成为城市更新标杆？ 红花岭产业园凭工业上楼“1+3+5”服务模式成为超大城市产业空间更新标杆，成果显著： 政策标杆与荣誉：住建部“工业上楼”标准核心参考项目、深圳“20+8”产业集群重点工程；获“全国模范职工小家”“广东省安全文明示范工地”等，入选《中国新型工业化发展白皮书》，主体获“广东省优质结构奖”，冲刺“鲁班奖”。 行业贡献：形成5项发明专利、14项实用新型专利，主编2项行业规范，提供全国低效工业用地更新“深圳样本”。 经济与生态效益：土地利用率升161％，每平方公里产值提5倍；雨水利用率超40％，光伏年发电超150万度，能耗降15％，碳排放减25％；立体绿化年固碳超千吨，三次获深圳环卫“优秀”，成为“近零碳产业社区”典范。 04. 亲历者心声 让我们听听TA们怎么说？ “‘技能提升＋创新激励’让1300名建设者实现‘从农民工到产业工人’转变。在工人夜校学技术、参与方案优化，大家都觉得是项目‘主人’。” —— 项目总工程师 吴辉辉 “定制的隔振设施和测试道路，解决了研发核心痛点，实现‘楼内研发、楼下测试’，帮我们省了大量研发成本。” —— 某前沿科创企业联合创始人 丘先生 “以前是老旧厂房，现在变绿色园区，多了休闲地，还能在家门口找工作，实实在在享受到产业发展红利。” —— 桃源街道居民 李女士 05. 第三方视角 让我们看看媒体怎么评？ 人民日报 《人民日报》聚焦报道中建二局南山智造·产业园红花岭产业园一期项目厂房采用“环形坡道+高架道路”设计，结构进行了高承重优化，装卸货可直通各楼层，将有效解决“设备不易上楼”“高层厂房货运效率低”等问题，充分挖掘土地利用潜力。 新华视点 新华视点、新华社公众号等媒体刊发重要理论文章：《中国经济样本观察·县域样本篇｜万亿级城区呼之欲出！“大块头”如何持续爆发“大能量”？》，报道中建二局承建的南山智造·红花岭产业园一期项目，通过“工业上楼”让工业园“叠起来”，形成上下楼就是“上下游”，缓解工业用地紧张，助力南山区加快建成世界级创新型滨海中心城区。 新华每日电讯 《新华每日电讯》聚焦报道中建二局南山智造·红花岭产业园一期项目90名工程师带领400余名工人紧锣密鼓推进项目施工作业，全面推进建筑面积由27万平方米到70.6万平方米扩展，提高土地使用率。 中央广播电视总台 由中建二局承建的南山智造·红花岭产业园（一期）项目亮相CCTV2《投资中国 开放共赢》栏目，以“工业上楼”创新模式“向天借地”，破解工业空间紧缺难题，助力新兴产业、未来产业加速落地！
